С колко поскъпнаха панелките през 2025 година

Интензивното строителство на жилища през последните 3-4 години в София и създаването буквално на нови квартали в покрайнините на столицата оставя впечатление, че акцентът на купувачите е върху апартаменти, които се строят или току що новопостроени такива. Данните на Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) обаче показват друга тенденция. През изминалата година близо 35% от покупко-продажбите са с панелки. Въпреки алармирането на експерти, че повечето сгради от този тип са с изтичащ или дори изтекъл срок на експлоатация те не само продължават да са в полезрението на купувачите, но и се търгуват доста успешно. Причините за това са две. На първо място по-ниските цени, независимо от факта, че през последните 12 месеца се отчита поскъпване от близо %, по данни на най-големия сайт за недвижими имоти у нас imot.bg. На второ място доброто вътрешно разпределение. Архитектурно апартаментите в повечето случаи се оказват по-функционални от новото строителство, коментират анализатори.

Данните показват, че двустайните жилища в панелните квартали са поскъпнали по-силно от тристайните, което до голяма степен отразява потребителската логика на пазара. Тяхното предимство е двойно: по-ниска крайна цена за покупка и висока ликвидност при отдаване под наем.

Малките жилища поскъпват повече, защото обслужват три типа търсене – първо жилище, инвестиция и наемен продукт.

Средно със 16% е увеличението при 2-стайните апартаменти в столичните квартали с най-много на брой панелни жилища, сочат данните на imot.bg. Средната цена в началото на миналата година в посочените квартали е била 1950 EUR/кв.м, а в началото на текущата вече е 2270 EUR/кв.м. В райони като Младост 4, Надежда 3 и Овча купел 1 процентът на поскъпване достига 30%. Почти без промяна остават цените на този тип имоти в Дружба 2, Младост 2 и Надежда 1. Увеличението е не повече от 4%. Причината е, че и в трите посочени района има наличие на метро, а предлагането е силно ограничено – два фактора, които са довели до достигане на своеобразен „таван“ при цената на квадратен метър жилищна площ.

При 3-стайните жилища ръстът е от 1811 EUR/кв.м. през януари 2025 г. до 2133 EUR/кв.м през първия месец на 2026-та, или средно увеличение от 17%. Силното сегментиране и тук е налице. Така например в Люлин има поевтиняване в рамките на около 4% в рамките на изминалите 12 месеца и едва 3% увеличение в Люлин 3 и 10. В четвърта, седма и осма част обаче се наблюдава повишение между 23% и 27%, сочат данните на imot.bg.

Най-силно поскъпване при 3-стайните жилища в панелните комплекси се наблюдава в Младост 3 - 36% и Надежда 3 - 30%.

Панелните жилища от години бяха разглеждани като „резервен бюджетен сегмент“ на пазара. През изминалата година обаче картината се промени. Данните от 2025–2026 г. показват, че на места те вече функционират като ликвиден и инвестиционен продукт.

Изводите, които правят анализатори са няколко:

• Панелните квартали са новият двигател на ценовия ръст — процентно изпреварват централните райони и новото строителство в много подзони.
• Двустайните апартаменти са най-търсените жилища на панелния пазар, благодарение на комбинацията от достъпност и ликвидност.
• Младост, Надежда и Овча купел се превръщат в най-динамичните панелни хъбове, като вече не могат да се разглеждат като „евтина периферия“.
• Люлин демонстрира вътрешно сегментиране, което е знак за узряване на пазара и микролокационно ценообразуване.
• Панелката вече не се разглежда като компромис, а като избор за инвестиция, за първи дом и за наем.

В действителност се оказва, че плюсовете на панелните жилища не са за подценяване - като се започне от околната среда и налична инфраструктура и се стигне до степента на земетръс. Оказва се, че при земетресение те са по-устойчиви, отколкото сградите строени в зората на демокрацията през 90-те години на миналия век. Да - често се говори, че животът на панелките е свършил или е към своя край. Според експерти, този вид конструкция има остатъчен ресурс от 20-30 години, а купувачите не споделят притеснения относно това при покупката им.

Цени на 2- и 3-стайни жилища в квартали на София с
най-много панелно строителство (в EUR/кв.м.)

	2-стайни			3-стайни			общо
квартал	яну.25	яну.26	изм. %	яну.25	яну.26	изм. %	яну.25	яну.26	изм. %
Дружба 1	2 077	2 588	24	1 725	2 004	16	1 977	2 383	20
Дружба 2	2 201	2 228	1	2 144	2 424	13	2 175	2 304	5
Люлин 1	1 703	1 927	13	1 941	1 867	-4	1 930	2 010	4
Люлин 2	1 811	1 995	10	1 615	1 885	16	1 651	1 873	13
Люлин 3	1 948	2 181	11	2 022	2 087	3	1 985	2 158	8
Люлин 4	1 842	2 250	22	1 506	1 896	25	1 677	2 050	22
Люлин 5	1 563	1 782	14	1 555	1 718	10	1 556	1 751	12
Люлин 6	1 649	1 974	19	1 454	1 682	15	1 572	1 907	21
Люлин 7	2 077	2 312	11	1 622	1 998	23	2 070	2 233	7
Люлин 8	1 750	2 074	18	1 608	2 056	27	1 711	2 058	20
Люлин 9	1 777	2 223	25	1 504	1 832	21	1 677	2 060	22
Люлин 10	2 277	1 746	-24	1 730	1 798	3	1 902	1 754	-8
Люлин - център	1 815	1 992	9	1 682	1 979	17	1 678	1 952	16
Младост 1	2 262	2 775	22	2 254	2 527	12	2 249	2 564	14
Младост 1А	2 094	2 813	34	2 269	2 645	16	2 192	2 592	18
Младост 2	2 447	2 566	4	2 254	2 558	13	2 268	2 569	13
Младост 3	2 379	2 687	12	2 277	3 108	36	2 314	2 931	26
Младост 4	2 064	2 698	30	1 913	2 257	17	1 986	2 276	14
Надежда 1	2 211	2 308	4	1 827	2 143	17	2 138	2 293	7
Надежда 2	1 901	2 546	33	1 741	2 218	23	1 877	2 390	27
Надежда 3	1 786	2 314	29	1 777	2 313	30	1 777	2 313	30
Надежда 4	1 869	2 168	15	1 754	2 086	18	1 854	2 168	16
Овча купел	1 837	2 264	23	1 759	2 183	24	1 802	2 186	21
Овча купел 1	1 674	2 195	31	1 656	2 099	26	1 656	2 109	27
Овча купел 2	1 757	2 148	22	1 699	1 964	15	1 700	2 019	18

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg